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雉水律師e起説•第9期 | 遇到開發商逾期交房怎麼辦?請查收這份專業法律分析!​

來源:如皋發佈    2020-11-20 14:47

  房地產行業火爆,隨之帶來的有關商品房買賣糾紛成為關注焦點。遇到開發商逾期交房怎麼辦?請觀看視頻↓↓↓




  什麼是逾期交房?


  所謂的逾期交房,就是房產開發商沒有按照與購房者所簽訂的商品房買賣合同的約定時間,向購房者交付符合約定的房屋。


  逾期交房有哪些法律後果?


  根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條規定及《合同法》第九十四條的規定,逾期交房,經催告後三個月內仍不能交房的,買房人有權解除合同,並要求房地產開發企業承擔違約損失。


  法條鏈接●●


  《合同法》第九十四條   有下列情形之一的,當事人可以解除合同:


  (一)因不可抗力致使不能實現合同目的;


  (二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;


  (三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;


  (四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;


  (五)法律規定的其他情形。


  《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條   根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。


  法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。


  舉個例子


  小王與某房地產開發商簽訂了商品房買賣合同,約定2021年1月1日交房,但是該開發商到期還沒有交房,小王作為購房者就可以開始催告,經催告後三個月開發商還沒有交房的,小王就可以要求解除合同,並要求開發商賠償違約責任。


  違約損失怎麼計算?


  對於違約損失,有約定從約定。無約定時,解除合同的違約損失,可以要求利息損失,也可以以房價上漲造成的損失計算;繼續履行合同的違約損失,根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定,逾期交付房屋的,可按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定買房人的損失。


  法條鏈接●●


  《合同法》第一百一十四條   當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金後,還應當履行債務。


  《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條   商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:


  逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。


  逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。


  開發商應該如何防範逾期交房的風險?


  房地產開發企業在預售或銷售房地產時,一方面要充分評估資金風險、用工風險、制度風險及客觀上有效施工的時間風險,充分考慮到這些風險對房地產開發週期的影響;另一方面在制訂房地產銷售合同的格式文本時,要理性地確定買賣雙方對等的違約責任,充分評估自身承擔違約成本的能力。


  律師寄語:


  後疫情時期,開發商、施工方、購房者各方是一個命運共同體,都需要拿出共克時艱的勇氣與擔當,妥善化解可能出現的爭議,共渡難關。




編輯:洪俐俐

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